專K建商和房仲的神秘作家現身說法
現在買房 耍狠下砍七折不過分
撰文者：黃玉禎
奢侈稅上路以來，房市陷入比金融海嘯時更冷清的局勢，買方市場雖抬頭，不過和黑心賣方打交道，仍須謹慎過招。
靠「黑心」也能光明正大賺錢！匿名作家Sway，去年七月推出的《黑心建商的告白》一書上市六十七週，擠進博客來網路書店商業理財書排行榜上六十二週，系列書銷售突破二十二萬本，這讓他成為網友心目中的「黑心大神」。
他的「黑心系列」，因為點破建商手法而引發討論。有台中知名建商一次團購一百本，還曾有買方看屋時，用Sway在書中提到的絕招，例如如何檢查廁所維修孔（因為這裡不會經過粉刷修飾，最能判斷施工品質），也引來房仲直接反問：「你是不是看過Sway的書？」
過去總是匿名的他，隨著第三本新書《黑心房仲的告白》問世，揭開神秘面紗。
Sway，本名鄭詩韋，曾任職於代銷公司、地產仲介、建設公司；賣過房子，也擁有不動產經紀人證照。後來，他進入《壹週刊》當財經組記者，專跑房地產，一個踢爆黑心建商的報導被選為封面故事後，開啟了他「揭發黑心」之路。
Sway直指，現在對台灣讀者而言，房市最重要的變化是，台灣房市的買方市場局勢確立。「上一本書裡，我當時寫說，買房要殺價到八折，現在應該要修正成七折。」
這背後有兩個因素影響：
一，奢侈稅開徵之後，台灣房市轉為冷清。Sway說，過去買方吹毛求疵，賣方（建商、代銷、房仲等）就懶得理你，「但是現在買方有可以耍狠的本錢。」
二，奢侈稅之後，房屋市場價格水漲船高。預售屋買進的投資客，這時去找房仲拋售都會自動加上稅的成本，房價隨便就是漲價一五％。手上還有餘屋的建商，等於平白也享受房屋漲價的好處。
Sway認為此時應該勇敢砍價。他甚至看過建商的表價和底價，差距正好是七折，「過去建商開價頂朵拉高一至兩成（對比成交價），現在普遍是三成，消費者也普遍被教育從七折開始殺。」他說，這是他進入房地產領域十五年來，開價與成交價差距最大的時候。
一般認為，並非所有地段的房屋都可用同一標準，但他指出，今日消費者與賣方已有默契，在建商與房仲市場已經習慣提高價錢銷售下，消費者在喊價時，以七折統一起跳，還算合理。
掌握喊價大前提後。接著Sway也提供幾個買房妙招。
妙招一：找兩家以上房仲
分段競價，爭服務費折扣
即使看同一間房子，至少要找兩家以上的房仲，讓他們去競爭，看誰能幫你跟屋主談到最好的價格。
但這還不是結束。在談到最低價格的房仲面前，準備下訂前，再打電話和另外幾家房仲確認，挑明的跟他們說：「現在我已經要和某某房仲簽了，他幫我談到多少錢……。」有的房仲會請你先暫緩，他會再去和屋主談。有時，他們甚至願意犧牲自己的服務費（編按：通常房仲會向賣方收取四％、買方二％的服務費），一來一回，如果以一棟兩千萬的房子計算，也是數十萬的差距。
妙招二：識破三期加價法
第一期是餌，賣光是噱頭
越不景氣，建商越會用出現「假客戶」來活絡氣氛。舉辦講座、請來理財專家等，目的就是要吸引人到現場去聽。Sway提醒，這種「週年慶」的場合絕對不要去，「人多心慌慌。」
現在建商最流行「三期加價法」，先把建案分成三期，第一期戶數不多、建材差、價格不高，開賣後沒幾天就開記者會宣佈賣光光，其實手裡保留一半，另一半則找投資客買。第二期繼續風光開賣，價格調漲一成，第一期沒買到的人，就會在此時匆匆下單，「等於是，用第一期下餌，讓第二期的魚兒上鉤。」而且，因為第二期戶數還是不多，一個月內一定賣光。
此時，建商開始幫第一期的投資客轉手介紹客戶，讓他們賺到錢，對建商而言，房價也已經墊高。再來推出第三期，一般人或散戶投資客聽到前兩期大賣，害怕買不到的心情浮現，就捧著錢進場買了。而這個時候，建商會再把自己手中第一期的保留戶拿出來賣，價錢一定比第三期便宜，所以也好賣。
消費者在此時最需要做的，其實是沉住氣，想清楚自己的需求與心目中的合理價位。
妙招三：留意雨遮面積
計入坪數，賣方多賺五％
Sway提醒大家，現在消費者有更多談判價格的空間，反而「要比以往更特別注意雨遮面積和公設比，」例如，有的建商會把窗戶、外觀都加一圈雨遮，不但可以登記坪數，還和陽台一樣算成主建物，「算一算，一戶最多可讓建商有多五％的利潤空間。」
房屋價格漲不上去，建商就會想盡辦法從別處多賺一點回來。因為，黑心的世界是「道高一尺，魔高一丈」，買方不可不慎。
以上轉貼欣賞~
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又學到不少知識~~