50歲前別急著買房
人類到我們這代，真是以前所未有的速度在進步著，不但上了「雲端」，更登陸了火星！但還是有不少老觀念像是烙印在我們的DNA裡。有些傳統價值還不錯，但是「追求學歷」和「買房子」這兩項我就持保留態度，尤其是後者。我懷疑，現代人很多的不快樂便是根源於對這兩者的「執念」，我相信這個心結一解，眼前多半能豁然開朗！
在你贊同或是反對這篇文章前，我想先澄清一下，我可不是一味地反對買房喔！純粹只是看到一些「衝動購物」者（其中大半是年輕上班族）為了買房而犧牲了生命中不少的美好而感到可惜。更何況這幾年布媽常催我買房，但每次在我長篇大論地演說後，她總是一臉困惑地走開，然後沒幾天又來催我一次，實在很沒力。幸好我有寫部落格，老媽聽不懂（或不認同）的，我還可以來這裡抒發一下。
簡單地說，我認為現在這個多變的時代，自有住宅的必要性被嚴重高估了！
當然啦，你要是符合以下任何一種情況，這篇可以跳過了。因為如果我是你，我一定也會買房子：
1. 手上閒錢夠多，有能力以現金購屋的人。（請務必來網聚讓大家認識認識！）
2. 目前工作非常穩定（如軍公教），未來也不打算換跑道，且房貸負擔不超過可支配所得的1/3者。
對於上述兩種人而言，買一戶屬於自己的房子，多半是利多於弊的。但是對於其他族群來說，我勸諸位一定要冷靜思考。你可以一窩蜂去買團購美食，可以跟風去買最新手機，但只因為「大家都這麼做」，或者聽信一些似是而非的觀念，就背上20年的房貸，那也實在玩太大了。
以下是常見買房子的理由，每一個表面上都是對的，但都有背後的前提假設或時空條件。畢竟房子是很貴的東西，想清楚再下手，千萬別衝動啊！
迷思一：擁有自己的房子才有安定感
基本上這是沒錯，擁有自己的房子不必看房東臉色，可以隨心所欲地裝潢，享有一切的自主權。但我想說的是，這種踏實安穩的感覺並非無價，而是非常非常昂貴的（至少在臺北），簡單地計算一下你會嚇到的：
就拿一戶1000萬的住宅來舉例好了，假設頭款300萬，跟銀行貸款700萬，以年利率2.5%貸20年，平均每個月的本息攤還約3.7萬元（有興趣可用這個網站 試算看看）。如果同樣的房子用租的，以我居住的新店地區為例，租金僅約1.5萬元，等於這20年間，住在同樣的房子裡，買的人要比租的人多花費：（3.7萬-1.5萬）（12個月）（20年）+300萬頭款 = 828萬！換句話說，租房子的人在這段期間內，雖然可能冒著被迫搬家的風險，也無法任意在牆壁上釘釘子，或更換地板的顏色，但是會有828萬的差額可供利用。而買下房子自住的人等於多付出了828萬的「安定感貼水」，但實質上也只住在一樣的房子裡。
這「安定感貼水」值不值得呢？當然是見仁見智。如果心理明白這個成本，但仍覺得要擁有自己的房子，那至少當事人知道自己在做什麼，但如果只聽到「租不如買」這類直白的建商口號，或是看到同儕都買了房子，就因此撂落去，真的就讓人捏把冷汗了。
另外我們也該想想，一般上班族光是付個頭款可能就把多年積蓄消耗殆盡，每個月除非薪水超過10萬以上，不然每個月的本息攤還也是可觀的壓力，萬一遇到景氣不好，工作出了問題，很容易就陷入腹背受敵，走頭無路的困境，擁有房子的「安定感」還剩下多少令人存疑。
迷思二：有土斯有財，買房子同時也是投資
到底是有土斯有財，還是「有財斯有土」呢？這是個很耐人尋味的問題！古人會有這句話，是因為土地在農業社會是主要的生產資本，頭戴瓜皮帽的員外們把土地租給佃農耕種並收取地租，就像現在的收租公收租婆一樣，這確實是個好投資，但前提是，員外跟收租婆自己都已經有房子住了，土地（或房屋）對他們而言，純粹是個生財工具，而非庇護所，這是和一般人不同的地方。
或許你會說，將來我把房子賣掉可以賺取上漲的差價。好吧，姑且不論房子也有折舊或是跌價的風險，就算你的房子真的在幾年內暴漲了一倍，你把它出售大賺了一筆，接下來你和你的家人要住哪？如果你想住在同樣的地段，因為所有的房子都上漲了，所以理論上你還是只能買到類似的房子，那一開始又何必賣呢？所以你剩下的選擇只有下兩個：
一是去偏遠地段買便宜房子，手上可以握有盈餘，但這是你犧牲生活的便利性和熟悉環境所換取的，很難算是投資上的獲利。二是買掉房子後，在原地段租屋，這樣在我看來也不盡合理，若一開始就用租的，並且好好理財，說不定現在手上閒錢更多。
乍看之下，房價上漲會帶來利潤，似乎是個好投資，但請別忘了，靠房地產投資致富的人不會只有自己住的那一間房子。
迷思三：房子是資產，付出的房貸終究是自己的
在會計學上，房子確實是資產沒錯，但在心理學上，房子絕對是負債。
關鍵就在於，你的資產（自住的房子）直到你賣掉的那天為止，都不會為你帶來任何收益。但你欠銀行的貸款，卻是毫不客氣地每個月吃掉你一大半收入，並持續數十年，你看野原廣志（蠟筆小新的爹）的苦臉就知道了，絕對是負債的啦！
當然啦，背債某種程度也算是強迫儲蓄，有激發人類潛能的效果。藝人周思潔因為事業失利，背負可觀的債務卻成功走出事業第二春，成為優秀的講師。但我想說的是，真想強迫儲蓄，其實有不少的理財工具可以達成，像是零存整付或是購買保本商品等，這些資產的流動性都比房子好太多。若是想激發自己的潛能，我認為多生幾個小孩效果可能更顯著！
迷思四：買戶房子當房東，租金會自己養房子（付貸款）
我第一次知道這個概念是在「富爸爸窮爸爸」這本書裡。作者提到，如果有能力付出自備款，就可以買間房子然後租出去，因為租金收益會高於房貸支出，所以就會產生正向的現金流，成為所謂的被動收入。當時我對這個概念興奮不已，可是稍稍作點功課就發現，這樣「租金高於房貸」的現況在台灣是極端罕見的，僅有少數幾種狀況有機會靠出租房子賺到所謂的被動收入：
1. 房子是現金買的，貸款很少或根本不貸，租金收益算起來有可能比定存要高；
2. 租黃金店面
3. 將住宅重新裝潢，切分成許多小單位，分租給上班族或學生
即使如此，也得確保出租率夠高才行。台灣的房市是個高效率市場，也就是說大家都玩得很精了，類似逢甲商圈這種出租率超高的地方，劉媽媽這樣的炒手早就佈局了。假設你是個上班族，要玩這樣的遊戲還是想清楚比較好。
但富爸爸難道是鬼扯嗎？其實不是，至少在美國，這種「被動收入」是真的賺的到的。我們都知道美國人不太儲蓄，有意願存一大筆自備款的人不多，而且在置產觀念上不像華人這麼有執念，一般說來，他們的租金確實超過房貸不少，只要手上有自備款，買戶好的物件然後出租，確實是個不錯的投資。
迷思五：居住的權益 = 買自己的房子
看完上面四個迷思，你可能會想，那我們小老百姓怎麼辦，我們也有居住的權益啊！
說到「住的權益」，電視上整天都有名嘴砲轟政府，罵多了確實可以解決問題，不過應該解決的是名嘴自己的房貸問題，罵一罵發洩可以，而這畢竟不是出路。期待政府會打房，讓臺北市房價回到大家買得起的水準（好比20萬一坪）？你覺得有可能嗎？真變成那樣我可能還不敢買哩，要準備要移民了說！
其實放眼全球的大都會，都跟臺北市有一樣的問題，甚至更加嚴重。就以我比較熟悉的紐約來說，我的同事多半薪水不低，甚至包括在華爾街上班的朋友在內，幾乎沒有一個考慮買紐約市區的房子來自住，不光是買不起，也根本不值得，因為硬著頭皮買下來會嚴重降低生活品質。在大都會區的上班族想要通勤方便，便租個市區的房子，著重生活品質的，則去郊區買屋，我認為這會成為全球大都市生活的常態。堅持要在都會區買自己的房子才算是擁有「居住權益」的人，不能說你不對，只不過這樣的重擔可能讓你感到非常辛苦與挫折。
以上五個迷思，你可能認同，也可能不認同，但這不打緊，重要的是有沒有在買屋前想過一輪，並得到一個屬於自己的答案。同樣的，不管你是迫於無奈或出於自由意志，租屋所帶來的正面價值也同樣該想過一輪，接下來我想談談「只租不買」在現在這個環境下所帶來的利多！
價值一：帶來自由度
房子是「不動產」，一旦買了房子人往往就「動不了」。我認為現在的上班族最好別期待一輩子都可以待在台灣工作，想要更高的薪資，更好的發展，往大陸或其他國家走是必須考慮的選項。想想看10年前你周圍有多少人在海外工作，現在這個數字又是多少？那未來10年呢？有了房子當然還是可以接受海外派駐，但屆時問題會複雜許多。
就算只考慮台灣本島，如果薪資的大半都來付房貸，你的職場自由度也會大減。受制於房貸壓力，你在職場的談判籌碼低了，你可能不得不忍受機車的老闆，或是不喜歡的工作與職位，甚至得放棄不少潛在的機會。尤其對於30歲上下的職場關鍵期，太早因為要供養房子，而放棄未來的可能性，我覺得是很可惜的。
價值二：有效降低風險
很多人把房子想成一個永久性資產，不但不會損壞，而且還會增值，但事實真是如此嗎？很遺憾的我必須說，全球氣候變遷對人類建築的損害是很驚人的。這幾年地震頻繁，暴雨連連，上個月幾次地震，我發現牆壁上多了不少裂縫，房客我只要確認不影響安全就好，但我房東要傷腦筋的可就多了。朋友的社區頂樓漏水，每戶要分擔上萬元的修理費，如果你只是租屋，就可以避開這些惱人又花錢的問題，但如果你是屋主，難免會傷心、傷神、還有傷荷包了。
除了財產風險，居住環境的風險也要考慮。就算買屋前再怎麼研究，也不能100%保證周遭環境是完美的。像是惡鄰居或是地下工廠之類的問題，對於租屋者來說，即使不幸碰到了，大不了搬走，風險的影響有限，但對屋主來說，很容易就變成一個棘手的問題。
價值三：延遲享受的力量
心理學家的研究告訴我們，當人們在追尋一項事物時，幸福感會隨著成功的逼近而逐漸升溫，當真正追到手時，幸福感達到頂峰，但隨即開始反轉向下。所以不論是追逐愛情，追逐金錢或是名利，最耐人尋味的一段歷程其實是即將追到卻還沒追到的這一段，如果一個人常常處於這樣的歷程，我相信他的情緒與動力都是最佳的狀況。
這也就是為什麼我會呼籲年輕人不要太急著買房子，先把買房子當成生涯目標就好。太早擁有自己的房子，除了可能帶來財務上的壓力外，也可能喪失上進的動力。在人生中插上一支標竿來追尋，說不定反倒會更快樂、更來勁。
價值四：金錢運用更靈活
「設備租賃」是個蓬勃的產業。越來越多企業需要某項設備時，會傾向租用而不是買斷，小從影印機、公務車，大到生產設備甚至波音747，目的就是希望讓金錢的使用更靈活，可以投入在更有價值的專案上。買房子對一般人來說最大的問題，就是限制了金錢的使用自由。雖然房子漲價後出售可以獲利，但真要賺到差價往往是多年之後的事。心理學家也告訴我們，人往往會把未來可能的收益看的很大，而把當下擁有的價值看的比較小，這就是大家明知道樂透每注期望值極低，但還是會賭上一把的心態。
但事實上，把時間成本考量進去，現在手上的1萬元是絕對要比20年後的1萬元更有價值的。
人生中很多事情只有一次，過了就再也不會回來，就像小孩子的教育，還有陪伴父母的機會。勉強購屋某種程度就是把小孩子的教育經費、家人的旅遊經費、娛樂經費等等投注在房子上，就算多年後手上有了錢，能花錢的機會卻已過去，這不是很遺憾嗎？
價值五：精簡輕盈的生活
搬過家的人都會很驚訝，自己到底是怎麼累積了這麼多東西的！當年從台灣搬去美國時，我有好幾個大紙箱到了第二年才拆封。其實我們都高估了自己生活所需要的物品，絕大多數的採購，都是「想要」而不是「需要」！雖然我沒有證據，但我相信擁有自己的房子後，人們會想花更多的錢來採買物品妝點它，原本夠大房子在幾年之後就開始嫌小了。
如果你是租房子的人，較會有足夠的動機來遏止你亂花錢的衝動，尤其是大型傢俱、家電、或不必要的裝潢。反正包括房子在內都是身外之物，會讓人的心思更容易回歸到生活的本質而非物質。
曾經看過一段描寫「催眠」的文章，印象很深刻。催眠大師將自願者催眠後，在耳邊給他指令：等會你醒來後，你會脫去身上外套。當你聽到我說「謝謝請回座」，你會把圍巾圍上，好，現在你清醒了！這位自願者果然把外套脫掉，大師問他，為什麼你要脫外套？自願者回答：因為我覺得很熱！接下來大師說：謝謝請回座。自願者果然回座並且把圍巾圍上。大師又問他：既然覺得熱為什麼又要圍圍巾呢？自願者回答：我懶得拿圍巾，乾脆圍在脖子上。
「買房子」這件事，某種程度就是一種「群體催眠」。我們每個人都以為買屋是出於自由意志，也說得出看似正確的理由（前述的五項迷思），加上周圍多數人都這麼做，總不會有錯吧？但我們也有可能是受到文化、媒體、甚至建商的心理暗示，掉入心理學家所說的群體盲從（Social Compliance）陷阱而不自知。
總結一句話，如果你是個暫時無力買屋，卻因此苦惱甚至憤憤不平的人，建議你一定要換個角度思考。房子原本就是「奢侈品」而非「必需品」。把它當成一個美麗的目標來追尋，年輕時努力工作，年長時若錢賺得夠多就盡量用現金買吧！當做多年來辛苦的慰勞品。否則，以通勤便利為考量租個房子，在財務自由、職場發展、以及生活品質的綜效上，我認為會是相對理性的策略。
當無殼蝸牛實在不需要委屈，也沒啥好氣憤的，因為背著重殼的蝸牛搞不好更累。不過話說回來，當個枝頭上的黃鸝鳥豈不更輕鬆愜意！
以上文章轉載自《專案管理的生活思維》
